Cher Monsieur,

Vous êtes propriétaire d’une maison en Espagne que vous réservez à la location durant la saison touristique.

Compte tenu de la situation à l’étranger de ce bien, vous vous interrogez sur les modalités de déclaration de ces revenus.

Vous me précisez enfin que vous êtes résident fiscal en France.

De façon générale, les résidents fiscaux français doivent déclarer l’ensemble de leurs revenus au fisc français, y compris les revenus de biens immobiliers, qu’ils soient perçus en France ou à l’étranger.

Ce principe comporte en réalité d’importantes dérogations, et en particulier à raison de conventions internationales, dont certaines sont d’ailleurs conclues avec des pays membres de l’union européenne.

La plupart de ces conventions réservent le droit d’imposer les revenus fonciers à l’État sur le territoire duquel se trouve l’immeuble, ce qui exclut l’imposition dans l’état du domicile du propriétaire.

C’est justement le cas de la Convention fiscale franco-espagnole signée le 10 octobre 1995 à Madrid qui est entrée en vigueur en France à compter du 1er juillet 1997.

Cette Convention précise que les revenus qu’un résident d’un État contractant tire de biens immobiliers situés dans l’autre État contractant, sont imposables dans l’état de situation de l’immeuble (article 6 de la Convention).

Dans votre situation, les revenus tirés de la location d’un bien situé en Espagne doivent donc êtes imposés dans ce même pays.

La même Convention prévoit un mécanisme destiné à éliminer les risques de double imposition puisque ces revenus de source espagnole sont pris en compte également pour le calcul de l’impôt français lorsque leur bénéficiaire est un résident de France.

Dans ce cas, l’impôt espagnol n’est pas déductible de ces revenus, mais le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français.

Ce crédit d’impôt est égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus (convention article 24).

Dans la mesure où le fisc français tient compte de ces revenus, ils peuvent donc avoir des conséquences sur votre taux marginal d’imposition.

Autre précision, le montant du crédit d’impôt est indépendant du montant de l’impôt payé à l’étranger. Il ne varie donc pas quel que soit le montant de l’impôt payé à l’étranger, qu’il soit supérieur ou inférieur à l’impôt français.

Concrètement, le contribuable domicilié en France qui perçoit des revenus de source étrangère doit souscrire une déclaration fiscale sur l’imprimé Cerfa 2047.

Sur cette déclaration sera reporté le montant de ces revenus, après imputation des charges,  sans déduire l’impôt payé à l’étranger.

Le montant total de ces revenus doit par ailleurs être indiqué ligne 8TK de la déclaration de revenus 2042.

Concernant le taux d’imposition en Espagne, l’impôt sur le revenu des personnes physiques a fait l’objet d’une réforme adoptée en novembre 2014, dont la mise en œuvre est échelonnée sur la période 2015-2016.

Sont redevables de l’IRNR (l’impôt des non résidents) les personnes physiques ou juridiques n’ayant pas leur domicile fiscal en Espagne qui perçoivent des revenus de source espagnole.

C’est au contribuable de calculer, de remplir et de présenter chaque année le formulaire de déclaration d’impôt d’IRNR au centre des impôts.

Suite à la réforme de 2014, le taux d’imposition est passé progressivement de 24,5% au taux de 19% à compter de 2017.

Il faudra également ajouter la taxe foncière (IBI).

Naturellement, l’omission de déclaration peut être lourdement sanctionnée, d’autant que la convention fiscale susmentionnée prévoit une coopération entre Etats (échange de renseignements), mais également une assistance au recouvrement permettant à l’Espagne de demander à la France de procéder au recouvrement de l’impôt, ainsi que des majorations de droits, indemnités de retard, intérêt, frais et amendes afférents à ces impôts .

Votre Avocat pourra vous assister dans toutes ces démarches y compris pour l’établissement de vos déclarations fiscales en Espagne.

Il faudra également prendre en considérations vos biens à l’étranger pour l’établissement de l’impôt

Vous prétendez que les contribuables proposant à la location leurs biens par l’intermédiaire de la plateforme Airbnb pourraient se soustraire à toute imposition.

Bien évidemment, les contribuables qui perçoivent des revenus via les plateformes collaboratives en ligne, comme Airbnb, doivent déclarer leurs gains aux impôts dès le premier euro.

Seules les locations saisonnières d’une ou plusieurs pièces de sa résidence principale  qui n’excède pas 760 euros par an sont exonérées.

Conscient de la fraude existante, depuis juillet 2016 l’administration impose à ces plateformes d’envoyer à leurs utilisateurs un récapitulatif annuel des revenus générés par leur intermédiaire.

Et à compter de 2019, les plateformes devront transmettre directement à l’administration fiscale le montant des revenus réalisés par leur intermédiaire.

Si ces plateformes ont trouvé les moyens de soustraire au fisc français leurs résultats en fixant leurs sièges sociaux en Irlande ou au Luxembourg, l’utilisateur n’a lui aucun moyen d’éluder l’impôt.

Ces plateformes collaboratives se montrent d’ailleurs particulièrement zélées pour informer leurs utilisateurs sur la fiscalité applicable et renvoyer au site impots.gouv.fr

Quant à la fiscalité applicable, s’agissant de locations meublées, le loueur non professionnel dont les revenus sont inférieurs à 32.900 euros par an a choix entre deux régimes fiscaux: le régime micro-BIC, ou le régime réel d’imposition.

Dans le cas du régime micro-BIC, le bénéfice imposable est diminué d’un abattement forfaitaire de 50%, le contribuable est donc imposé au barème de l’impôt sur le revenu sur la moitié de ses gains (il ne pourra cependant pas déduire de charges).

L’imposition au régime réel (sur option si les revenus sont inférieurs à 32.900 euros et de droit au-dessus de cette somme) permet de déduire les charges pour leur montant exact.

A noter que ces revenus sont en outre soumis aux cotisations sur les revenus du patrimoine (en 2017 au taux de 15,5%) et aux cotisations sociales si les recettes annuelles sont supérieures à 23.000 euros.

Je reste à votre entière disposition, pour répondre à toute question complémentaire et vous assister dans vos démarches déclaratives.

Je vous prie de croire, Cher Monsieur, en l’expression de mes salutations dévouées.

Nicolas SONNET

Avocat Associé

Cabinet CM&B AVOCATS ET ASSOCIES